不動産担保ローンとは？

話の流れで、無担保融資についての話題が多かったように思いますが、一般的に融資という場合、何らかの担保、つまり融資の返済が滞ったときかわりのものとして「担保」があると思います。その中でも不動産はその代表のようなもの。

そこでこの不動産担保ローンについてお話しします。

不動産担保ローンとは、原則としては、融資を受ける顧客名義で所有される不動産価値専門の業者がその不動産に資産価値の査定を行い、不動産を担保として資産価値に準じた金額を設定して融資する「有担保フリーローン」の商品をさします。

一般の銀行などから、融資の対象にならなかった法人、個人は現代でも多くいます。その基準が担保としての基準を満たした不動産を所有しながらも、個人の信用力や事業の収益性、資金使途などが融資判断とされ、その際対象外となることは往々にしてあるからです。一方、金融会社提供の不動産担保ローンは、申し込みから融資までがスピーディで、資金使途も一般の金融機関（銀行など）に比較すれば、原則自由ですから、誰でも長期に渡って利用することが出来ます。不動産を担保にすることで、数百万から数千万単位の高額な融資が可能になります。個人経営、自由業、新規事業を検討している場合、過去の実績をとわれることがないので、急に資金が必要になったときなども含め役立てることが可能となるでしょう。

ここ最近の傾向としては、消費者金融の扱う不動産担保ローンなどは、消費者金融に借り入れのある人に対する「借りまとめ」を薦められるケースが多いそうです。これはひとつには消費者金融のグレーゾーン撤廃の影響による収益の低迷にあるようで、この不動産担保ローンを薦めることで、返済が長期化、確かにそれまでの小口融資に比べれば金利は一見安いように見えますから、融資を希望する人によっては、単位返済の部分だけに着目して飛びつくケースがあるわけです。仮に複数の無担保ローンを抱えており、毎月10万円を返済しているとしまと、不動産担保ローンに借り換えた場合、毎月の返済が5万円になるといった場合、借入期間を長く設定することによって毎月の返済が抑えられているに過ぎないということになります。

金利はおよそ５％前後が妥当ですが、消費者金融は金利が１０％～と高く設定される場合があります。資金使途を制限しないフリーローンの場合、無担保のローンでは、高い金利を支払う必要が出てきます。

このローンは、そういったフリーローンを除けば、不動産価値を不動産融資保証会社が査定を行い、不動産担保融資の保証人となり、そのためには担保余力のある不動産を所有している必要があります。個人向けローンでは、不動産担保ローンの条件は、支払いが滞った際の貸し倒れ防止の金融会社救済のための団体信用生命保険加入が強制的になっています。団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りた人が死亡したり、重度の後遺障害を受けた場合に、不動産担保ローンの残りの債務を返済してくれる保険です。ローンを組む際に金利のかたちで含まれる場合もあります。

不動産担保ローンの個人向けローンに必要とされる団体信用生命保険料は借り入れる金額によって異なり、返済期間中は毎年1回支払います。不動産担保ローンの個人向けローンで融資を受ける場合、団体信用生命保険料が負担になると思われがちですが、実際は不動産担保ローンの残りの債務が減っていくことにつれて、２年目以降、だんだん保険料が減っていきます。消費者金融では、融資を受けた本人が知らない間に団体信用生命保険がかけられ、社会問題化するといったことがかつてありましたが、不動産担保ローンでは、団体信用生命保険の加入を融資条件というのはごく普通に金融機関が行っていることです。

不動産担保ローンは、通常、２０歳以上で安定した収入のある人で、団体信用生命保険に加入できる人が利用できます。保証人は不要で、不動産担保保証会社の保証を受けることになります。 。万一、返済不能となった場合、物件は競売などにかけられて失うというデメリットがこれまでのローンとの大きな差ではないでしょうか。借りられる金額は、対象となる不動産の時価が丸々借りられるというわけではありません。その金融機関の評価額次第で、通常はその不動産の70％ぐらいが妥当でしょうか。

住宅ローンがある場合は、通常は評価額からローン残高を差し引いた額だけ融資を受けることができ、購入したばかりで住宅ローンの残債がほとんど減っていないような場合、融資を受けられない可能性もあります。例えば、一般的に市街化調整区域の農地などは、宅地に転用することが難しく（住宅を建てる場合、知事の許可が必要といった条件がある）担保になりません。山林や借地の上の建物なども流通性が低いため、担保価値はほとんどないと言っていいでしょう。不動産担保ローンを利用する際には、住宅ローンを組む時のように、さまざまな諸費用や手数料が必要です。調査料や法外な手数料を要求してくる会社の存在も否定できません。

ここで担保とはどういった定義によるものでしょう？それは「金銭債務が履行されない場合、その履行に代えて債権者が担保として提供を受けたものについて一方的に換価し、債務の弁済にあてる権利もしくは、その目的物のこと」となっています。金利のしくみ金利は担保の有無、資金使途の制限の有無により決定されます。

不動産担保ローンで、通常、設定される担保の種類は、１.抵当権　２.根抵当権　３.質権の３つのいずれかになります。

抵当権とは、債務が弁済されないときに、担保物件（不動産）の競売代金から優先的に弁済を受けることができる権利のことをいい、根抵当権とは、債務者と債権者のあいだに、一定の種類の取引について極度額を設定して、債務が弁済されないときに、担保物件の競売代金から弁済を受けることができる権利のこと。質権は、、担保物件を債権者が預かり、返済が滞った場合には処分して弁済に充てることができる権利のことをさします。抵当権と根抵当権の違いは、抵当権は、返済が終了すれば消滅しますが、根抵当権は、消滅しません。根抵当権は、金銭貸借契約のたびに設定する必要がないので、継続して貸借関係がある場合は、便利な担保の設定の仕方になります。  抵当権や根抵当権の場合、きちんと返済している限り、お金を借りた側は、担保に設定した物件を通常通り使用することができますが、質権を設定する場合は、返済するまでお金を貸した側が、物件を管理することになります。

過大なうたい文句（「絶対に貸します！」「即日、融資します！」「他店利用者歓迎！」などといった表現）を通称”おとり表現”と呼びますが、本来、借主がきちんと返済できるかどうか、十分に審査したうえで、融資をおこなうものなので、“おとり表現”に見られるような条件は、借主がきちんと返済できるかどうかを度外視した融資の可能性があります。まずこのローンを受ける際には、上記のような担保となった物件を失う可能性もあるわけですから、金融業者を選ぶ際も何かの基準が必要になります。

そこで気をつける点は2点。まず、複数の都道府県に営業所を構える貸金業者は管轄の財務局長の、ひとつの都道府県内に営業所をもつ貸金業者は各都道府県知事の登録を受けることが、法律で義務づけられています。登録の更新は３年ごとです。合法的な貸金業者は、いずれかの登録番号を必ずもっていることになります。これはその他の金融業者にもいえることでしょう。この登録業者を判断する際には金融庁にサービスがあります。

金融庁登録貸金業者情報検索サービス http://www.fsa.go.jp/ordinary/kensaku/index.html

登録番号を詐称している業者の情報
違法な金融業者に関する情報について http://www.fudousan-loan.com/html/learn/liat_1.pdf

金利はグレーゾーン金利のところでもお話ししたように「出資法」で上限２９％に制限されています。

もう一つは、不動産担保ローンは比較的高額の融資を受ける場合が多いので、少しの金利の差でも、返済額に大きな差が生まれることがあり、低金利であるに越したことはないのですが、相場から大きくはずれる低金利をうたっている場合などは、違法業者であったり、何らかの事情があったりすることも考えられます。金利の数字だけではなく、固定金利か変動金利かということも重要で、 固定金利は、返済期間中、金利が変わらないもので、変動金利は、一定期間ごとに、市場の動向を反映して変更されます。契約時に変動金利のほうが固定金利よりも低くても、社会情勢、経済動向で今後、固定金利よりも金利が高くなる可能性がないわけではありません。その逆も同様。

担保は大きく物的担保と人的担保の2種類にわかれます。物的担保はこの場合、上記に書いた不動産に設定される抵当権、根抵当権、質権などのことです。建物を担保にする場合、火災保険に質権が設定されることもあります。人的担保は、保証人、連帯保証人などのこと。不動産担保ローンは、不動産を担保とするので、原則として保証人、連帯保証人を立てる必要がないものも多いようです。第三者の所有する不動産を担保にして融資を受けることができる金融商品もありますが、この場合は、不動産の所有者を保証人、連帯保証人に立てる必要があります。

不動産担保ローンにかかる必要な費用は、まず融資額によって設定される事務手数料、
不動産鑑定費用（不動産鑑定士による鑑定費用。土地の類型によって数十万円かかる場合も）、登記をする際にかかる税金（登録免許税）、司法書士への報酬などの抵当権設定登記費用、契約に際して必要となる印紙代の実費などです。契約後、司法書士により抵当権の設定など、登記の手続きがおこなわれます。登記設定が終了次第、融資が実行される流れとなるわけです。

返済方法も幾つかあります。

まず元金均等返済。これは借り入れた元金を返済回数で割った均等額と、借入元金残高に対する利息を合わせた額を毎月返済していく方法です。元金均等額はずっと同じですが、借入元金残高は、返済が進むにつれて少なくなっていきますので、それに応じて利息分の支払いも少額になるというもの。デメリットとしては、返済開始当初の返済額が大きいということ。

次に元利均等返済。元金と利息の割合を調節して、毎月の返済金額を同額に設定するという返済方法のこと。特徴として全返済期間を通じて、返済額が変わりません。資金計画のみ投資が立てやすいといえますね。 返済開始当初の返済額が上記よりは低く抑えることが出来ますが、最初は利息分の割合が大きいので元金が減らず、トータルの返済額が元金均等返済に比べ大きくなります。

正式には半年賦償還といわれるボーナス併用返済。ボーナス時にまとめて返済する代わりに、月々の返済額を低く抑えることができるというものです。元金を、毎月返済分とボーナス返済分に分割し、それぞれに利息をあわせた額が返済額となります。ボーナス返済月には、毎月の返済額にボーナス返済額を加えた金額を支払うことになります。

自由返済。毎月の最低返済額を決めて、それを上回る任意の金額を返済すれば、最低返済金額との差額分、元金分が減っていくという返済方法で、よく言われる繰り上げ返済などがこれに当るといえます。

繰り上げ返済とは、期間短縮型と返済額軽減型の２種類があり、返済期間中に、月々の返済額のほかにまとまった金額を返済することで、元金が減り、返済期間を短くすることができる、あるいは、繰上げ返済以降の月々の返済額を少なくすることができるというもの。借入金がある限り、借りた側は、借りたお金（元金）のほかに利息を払い続けなければなりません。元金を効率的に減らすことができる方法といえます。ただし、繰り上げ返済には、通常、手数料が必要となり、こうしたことは事前に調べておかないとなりませんね。また、期間短縮型の繰り上げ返済の場合、繰り上げ返済をしたことによる恩恵を、実際に受けることができるのは、返済終了後となります。その都度、手数料がかかる繰り上げ返済にすべての資金をまわしていると、まとまった資金が手元になく、返済期間中に急な出費が必要なとき困窮する可能性があります。

その他、利息払い元金一括返済、元金据置返済といって、元金の返済期限を決め、元金については期日までに一括返済することを条件に、返済期限までは、月ごとの金利のみを返済する方法があります。投資の費用として不動産担保ローンを利用し、短期間に投資した分を回収できる予定があれば、非常に便利な返済方法といえます。